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大倉山不動産株式会社
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確定申告

マイホームを売却して譲渡益のある方は確定申告が必要です。譲渡損の方も一定の要件を満たせば給与所得などの他の所得と損益を通算することができます。節税の特典を活用して課税所得を減少させることにより源泉徴収されていた税金を取り戻すことができます。
売却したことを忘れたころに税務署から「譲渡所得の申告についてのご案内」が送られてきます。不動産の売買は高額ですから購入時点から各種契約書、領収書をファイルに保管して売却するときに備えておくことが先の節税につながります。

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譲渡所得金額の計算

譲渡価額−｛取得費+譲渡費用｝−特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得
取得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は原価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。実際の取得費の金額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の5％相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用 土地や建物を売るために直接要した費用
（1）仲介手数料、（2）測量費、（3）印紙税、（4）貸家の売却に際して支払った立退料、（5）建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。
特別控除額 収用などのとき最高5000万円、居住用財産の3000万円特別控除、軽減税率、特定の居住用財産の買い替え特例

税額の計算

所得税 住民税 税率
長期譲渡所得の場合（所有期間5年超） 15％ 5％ 20％
短期譲渡所得の場合（所有期間5年以下） 30％ 9％ 39％

マイホームを売却して譲渡益のある方

長期譲渡所得または短期譲渡所得のどちらに該当する場合でも、一定のものについては、課税譲渡所得の金額を計算する上で最高3000万円が控除されます。
譲渡価額−｛取得費+譲渡費用｝−特別控除3000万円＝課税譲渡所得

軽減税率の特例（所有期間が10年超の居住用財産）

所得税 住民税 税率
6000万円以下の部分 10％ 4％ 14％
6000万円超の部分 15％ 5％ 20％

損益通算

売却した年の1月1日現在で長期所有の居住用不動産に譲渡損失が生じた場合、買い替えを要件とする場合と買い替えを要件としない場合の特例があります。
住宅ローン残高の有無、買い替え物件の取得の有無により譲渡損失の金額を他の所得と損益通算することができます。また損益通算しきれなかった場合は以後3年間繰越控除することができます。
あらたにマイホームを買い替える 買い替えない
売ったマイホームの所有期間
（1月1日現在）		 5年超 5年超
売ったマイホームの住宅ローン残高 不要 必要
新しいマイホームの取得 必要 不要
新しいマイホームの住宅ローン残高 必要 不要
合計所得金額 3000万円以下 3000万円以下
※国税庁のホームページ「暮しの税情報」より転載

特例の適用関係

3000万円の特別控除 軽減税率の適用 買い替え特例
所有期間10年超（居住期間10年以上） ○ ○ 下記参照※(1)
所有期間10年超（居住期間10年未満） ○ ○ ×
所有期間10年以下 ○ × ×
※住宅金融普及協会「住宅ローンアドバイザーの養成講座」より転載
※（1）買い替え特例は3000万円特別控除及び軽減税率との選択になる
※買い替え特例とは「不動産を買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べられる」という制度です。
次に売却する時まで課税の時期を延期することであって、税金がかからなくなるということではありません。

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