不動産の売却
不動産の査定から売却、お引越しまでの流れをご説明いたします。注意点やそれぞれの段階時のポイントをご紹介します。
不動産売却の流れ
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売却の目的最初に売却の目的をはっきりさせることです。絶対に売るという意志が必要です。時期はいつになるのか、「子供の成長にともない、広い家に住みたい」、「夫婦2人では広すぎるのでマンションに住み替えたい」、「山の上にあるが駅まで往復するのがつらくなってきた」など。そして家族全員が賛成していませんと途中でもめることになります。 売却後は（1）新規購入か賃貸か（2）売却せず賃貸にするのかも決めておきます。 |
資金について資金については現在の資金状況を把握しておきます。物件ご売却の際にかかる費用とその諸費用の内訳についてご説明します。お住まいを売却される場合でも、税金や仲介手数料などの諸費用がかかります。諸費用の内訳は以下のようになります。 |
| 1 | 仲介手数料 |
| 2 | 印紙代（売買契約書に貼付します） |
| 3 | ローン諸費用（抵当権抹消費用、ローン事務手数料、司法書士への報酬など） |
| 4 | 所得税・住民税（譲渡益が出た場合） |
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調査・査定不動産の販売活動に当たって、まずは売り出し価格を決めなければなりません。一般的には、売り主様の希望価格と不動産会社の査定価格を比較検討して売り出し価格を設定します。実際の売買交渉においては、売り出し価格と購入申込価格の差を調整して、売買価格が決定いたします。 |
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媒介契約ご売却を決断されたら、不動産会社との間に売却を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。媒介契約は、売り主が不動産会社に依頼する業務の仕様（どのようなサービスを受けるか）や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的に義務づけられています。 媒介契約の締結は、その後の売却活動の入口となる重要なステップですので、内容をきちんと理解しておく必要があります。 |
| 専属専任媒介契約 | 特定の不動産会社に仲介を依頼し、他の不動産会社に重ねて依頼することができない契約です。不動産会社は、依頼主に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼主は、自分で購入希望者を見つけることはできません。 |
| 専任媒介契約 | 「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産会社のみに仲介を依頼する契約です。不動産会社は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。依頼主は、自分で購入希望者を見つけることもできます。 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができる契約です。不動産会社に報告義務はなく、依頼主も自分で購入希望者を見つけることができます。 |
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購入希望者探し不動産会社は媒介契約に基づき、物件情報を指定流通機構に登録します。新聞折り込みチラシ、ホームページに掲載等の広告宣伝活動を開始いたします。 指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣から指定された公益法人で、不動産会社間で物件情報を交換するためのコンピューターネットワークシステムを運営しています。 （通称「レインズ」と呼ばれています。） 指定流通機構には、全国の不動産会社が加入していますので、幅広く購入者を探すことができます。 一定期間たってもなかなか物件を売却できない場合には、販売活動を見直す必要があります。周辺の市場動向や購入希望者の反応などを踏まえて売却できない原因を分析し、十分に協議します。再度価格を見直すことも必要です。 |
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不動産売買契約ご売却物件の購入を希望された方は、まず購入申込書を不動産会社に提出します。これを受けて不動産会社は、代金の支払方法や物件の引渡し時期、付帯設備の確認など契約のための条件を調整します。物件の不具合や欠陥などを誠実に購入希望者に伝えることが、契約締結後のトラブルを防ぎます。そして条件が整ったら、不動産売買契約を結びます。 お住まいのご売却に際して不動産売買契約を結ぶときは、以下のものが必要です。 |
| ・権利証（買主に提示します） | ・実印 |
| ・印鑑証明書（3ヶ月以内のものを1通） | ・管理規約書（マンションなど） |
| ・建築確認通知書（検査済証）（建築協定書） | ・固定資産税納付書 |
| ・印紙代（売買金額によって異なります） | ・仲介手数料の半額 |
| ・運転免許証など（ご本人と確認できるもの） |
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決済：残代金の受領と物件の引渡し残代金の受領と物件の引渡しは同時に行なわれます。また、マンションなどの場合、使用方法のパンフレット・保証書や管理規約書などもまとめておきます。ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を精算して、抵当権を抹消しておかなければなりません。抵当権の登記抹消手続きは、司法書士に依頼します。残代金を受け取って、領収書を発行します。固定資産税は引渡し日までの金額を日割り計算して精算します。 |
| ・権利証（登記済証） | ・実印 |
| ・印鑑証明書（3ヶ月以内） | ・固定資産税納付書 |
| ・ガス、水道他精算領収書 | ・管理規約、パンフレット、建築確認書など |
| ・仲介手数料の残額 | ・登記費用（抵当権抹消登記などがある場合のみです） |
| ・売却物件のカギ |
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税務申告譲渡益があれば所得税、住民税を支払います。半年ぐらい後になりますが通知は忘れたころに税務署から「お知らせ」が届きます。ご自宅（居住用の資産）をご売却の際は、3,000万円までの特別控除が利用できたり、所有期間が長いと税率が軽減される特例を選択できる場合があります。確定申告のコーナーをご参照ください。 |
