よくある質問|大倉山の売買と賃貸は住宅も店舗も事務所も大倉山不動産におまかせください。大倉山の土地建物・大倉山のアパート・大倉山のマンション・大倉山の店舗・大倉山の事務所・大倉山の塗装工事防水工事

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大倉山不動産
よくある質問
Q 物件はいくつぐらい見学した方がいいのでしょうか。
A 「この家ならば購入しても良い」という判断ができるようになるには新築、中古に限らず土地も見学が必要です。さまざまなタイプを比較検討することで地域の相場感が身に付き、ご自身の・ご家庭のライフスタイルが確認できます。また築年月、間取り、方角、環境、駅までの距離などどの部分を重要視し、どこまでは許容できるかが納得、理解できるようになります。物件には必ず欠点があります。その欠点を乗り越えられるかが購入判断の分かれ目です。
Q ひとつの物件をいろいろな不動産会社が扱っているのはなぜですか。
A 売主様から売り物件Bを依頼されたA不動産会社が物件Bを不動産流通機構に登録します。
たくさんの買主様に物件を見つけてもらうためです。C不動産会社はまだ買主様が決定していないことをA不動産会社に確認して自社のホームページに掲載の許可をもらいます。こうして広く不動産の円滑な流通を促進する仕組みを不動産流通機構は実現しました。
Q 物件価格のほかに諸経費はいくらかかりますか。
A 物件価格の7%から10%をみておきましょう。印紙代・ローン事務手数料・融資保証料・火災保険・登録免許税・登記手数料・仲介手数料等がかかります。
最初に発生する費用が契約時の手付金です。通常は物件価格の10%以上ですが物件価格によっては、相手方との話し合いにより100万にする場合もあります。ほかに契約書の印紙代、仲介手数料は半額を支払うことが多いです。残代金は決済時に支払います。
Q 住宅ローンはいくら借りられますか。
A 金融機関では物件価格に対する割合(約80%)や年収に対する年間返済額の割合(約30%から35%)などから、住宅ローンの融資限度額の基準を決めています。しかしこの基準は融資する側の基準であって返済するお客様の事情は一切考慮していません。お子様の教育費は5年後から大幅にアップするかもしれませんし、車の買い替え時期も考えなければなりません。現在アパートにお住まいの方は家賃が目安になります。住宅ローンはいくら借りられるかではなくいくら返済できるかをまず考えましょう。年収の25%以内が一般的にいって無理のない年間返済額と言われています。
Q 物件の購入契約をしましたが、決済までの間に転勤が決まってしまいました。数年間は住めないので契約を解除して手付金も返してもらいたいのですが可能でしょうか。
A 転勤のため契約を解除することは自己都合による解約に当たるため支払った手付金は戻りません。さらに売主様が所有権移転登記のための登記申請など「履行の着手」を行っている場合は手付解除もできませんので、「違約金」を支払って契約を解除することになります。契約を締結するときは慎重にならざるを得ません。
Q 物件の購入契約と同時に、銀行ローンの申し込みをしましたが融資の全額が認められず購入をあきらめることにしました。手付金は戻るでしょうか。
A 「ローン特約」は買主様が売買代金を金融機関から融資を利用することを前提に売買契約を締結することです。もし融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その契約を無条件で解除し、その契約を白紙にもどすことです。当然支払い済みの手付金は買主様に返還されます。
「ローン特約」には1.融資申し込み金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策、などを契約書に明記することです。
Q 現在住んでいる住宅を売却してマンションに移りたいのですが購入と売却を同時にできますか。
A 売却の代金をもって購入代金にあてますので、売却を先行することになります。一時的に賃貸生活をすることが無難です。実際の不動産取引では、現在お住まいの不動産の売却が不調に終わった場合には、買主様は不動産を購入する契約を解除し、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことにします。こうした特約を「買い換え特約」と呼んでいます。
「買い換え特約」は、買主様が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるので、「買い換え特約」では次の事項を明記しておくことが望まれます。
1)買主に解除権が発生するための具体的な条件(どのような物件がいくらで、いつまでに売却できないときに買主に解除権が発生するのか)
2)買主が解除権を行使した際の売主の義務の内容(売主が契約締結時に受領した手付金や代金を返還するか否か)
3)買主が解除権を行使した際の買主の義務の内容(買主に損害賠償義務が存在しないこと等)
Q 建築条件付き土地とはどのような土地ですか。
A 建築条件付き土地とは、土地の売買契約後、契約で定めた一定期間内(一般的には3カ月程度)に土地の売主様、または売主様の指定する建築会社との間で、建築請負契約を結ぶことを条件とした不動産取引です。一定期間内に建築請負契約が成立しなかった場合、土地の売買契約は失効または解除となり、預かり金や手付金は返還されます。
Q 賃貸のときにさまざまな初期費用がかかりますが、受け取り先の振り分けはどのようになっていますか。
A 礼金は貸主様に対して住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払う費用です。家賃は前家賃として入居の前に1カ月分必要です。敷金は賃料や補修費用等の支払いを担保する目的で貸主様が借主様から預かる費用です。敷金は退去時に返還されますが、賃料の滞納があったり借主様に原因のある損傷や破損などの補修費用が必要な場合、その分は返還されません。不動産会社には仲介業務に対する報酬として仲介手数料を支払います。また損害保険への加入が条件の場合が多く、損害保険料は保険会社に、不動産会社が代理をしている場合は不動産会社を通じて支払います。
Q 賃貸契約にある原状回復、自然減耗の意味を教えてください。
A 敷金の清算がトラブルの第1位です。平成16年国土交通省から出版されたガイドライン「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に強制力はありませんがひとつの指針になっています。「原状回復とは賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することです」
わかりやすく言い換えると、普通に住宅として使った結果、室内の壁や床の色が変わったりすり減ったりした場合は原状回復する義務はなく、故意・過失でクロスを破ったりした場合は原状回復の義務があるということです。ただし「特約により借主が負担する」という趣旨が一義的で明白であれば、さらに借主様が理解したうえでの特約であれば有効な特約になります。